L’estinzione posticipata del mutuo è una particolare opzione, a favore dei clienti, che permette di dilazionare ulteriormente la rata mensile.
Risulta essere in pratica una dilatazione di pagamento onerosa, con cui l’istituto di credito decide di concedere più tempo al mutuatario per il prestito, incassando così più interessi. E’ una procedura che serve molto nei casi in cui c’è un reale rischio di insolvenza a causa dell’aumento spropositato della rata, diventata insostenibile dal mutuatario. Esiste un conto accessorio in cui viene raccolta questa cifra di differenza del credito, che il mutuatario deve cominciare a rimborsare una volta che abbia estinto interamente il mutuo, su cui la banca provvederà ad applicare l’Eurirs a dieci anni e un massimo di 0,5 di spread.
Nelle banche è prassi consolidata l’applicazione degli interessi solamente al debito residuo, mentre la legge non regola specificatamente cosa debba essere fatto in questo caso; per questo spesso vengono applicati anche agli interessi passivi che sono già stati precedentemente versati, dando luogo al cosiddetto anatocismo. Non è specificato da nessuna legge nemmeno quante volte l’istituto di credito sia tenuto alla concessione di rinegoziazioni; alcuni vi ricorrono una sola volta durante tutta la durata del rapporto, evitando così il rischio che ha mandato in crisi, in America, i mutui subprime. Prolungando la rata si evita un’eventuale insolvenza da parte delle famiglie (e anche gli eventuali pignoramenti) che non possono più sostenerne il pagamento a causa dell’eccessivo aumento dei tassi.
Il mutuatario di solito non riesce ad ottenere modifiche delle condizioni specificate nel contratto e, nel periodo precedente al 2007, era tenuto anche a pagare una penale in caso volesse estinguere anticipatamente il mutuo; ma, per contro, il mutuante può decidere di ritirarsi dal contratto quando vuole e unilateralmente, in caso di inadempienza del mutuatario o del suo mancato rispetto di clausole o obbligazioni contrattuali. Nel 2007 la finanziaria ha previsto l’abolizione di ogni penale per chi volesse chiudere un mutuo con estinzione anticipata; tuttavia esistono altri tipi di penali ancora previste e in vigore, ad esempio in caso di inadempienza del mutuatario di fronte alla richiesta dell’istituto di credito di obbligazioni nuove (risoluzione del contratto, richiesta di reintegrare ogni garanzia, ecc…).
Questa facoltà è limitata a obbligazioni di tipo specifico e non è prevista in caso di circostanze generiche, come spiegato dalla clausula risolutiva espressa; può accadere ad esempio che non avvenga il reintegro delle garanzie, che il mutuatario, al di là di ogni previsione, non riesca a soddisfare le richieste dell’istituto di credito. Quando il contratto viene rescisso, la restituzione dell’intero importo a cui ammonta il debito deve avvenire rapidamente, ed eventualmente comprenderà una penale e gli interessi previsti.
Estinguere l’ipoteca è un’operazione che va effettuata al cospetto di un notaio, e costa all’incirca quanto l’iscrizione. Il Decreto Bersani impone all’istituto di credito, una volta che il debito gli sia stato ripagato completamente, di comunicarlo direttamente all’Agenzia del Territorio, la quale effettuerà la cancellazione in maniera del tutto gratuita, d’ufficio.