Ci sono due maniere in cui può essere erogato il mutuo, a seconda del tempo passato dalla stipula del rogito: quella contestuale e quella differita. Nel caso di erogazione differita, l’istituto di credito si prende un periodo di tempo che non può superare, per legge, il momento in cui l’ipoteca viene consolidata.
Consolidare l’ipoteca, infatti, fa sì che l’istituto mutuante potrebbe non essere in grado di procedere con l’erogazione della somma fino al consolidamento dell’ipoteca stessa; solo in quel momento, infatti, si rende opponibile agli altri creditori e diventa una vera e reale garanzia per l’istituto di credito. Il passaggio di proprietà è reso ufficiale dall’atto di rogito; il giorno in cui questo viene stipulato, con l’apposizione della firma da parte del proprietario precedente, il proprietario diventa a tutti gli effetti l’acquirente, agli occhi della legge.
Se la banca mutuante se la sente, può scegliere di correre il rischio erogando il mutuo prima che l’ipoteca venga consolidata; in caso contrario, viene accettato dal proprietario che il bene passi all’acquirente senza ricevere l’intera somma per l’acquisto.
Nel caso fosse un’erogazione di tipo contestuale, il funzionario appartenente all’istituto di credito a cui il mutuatario fa riferimento porta al cospetto del notaio dei soldi contanti (in forma di assegno circolare) per coprire l’intero ammontare del mutuo; nel caso si trattasse invece di un’erogazione differita, chi vende può adottare qualche metodo per tutelarsi dai rischi sottoponendo un ordine di bonifico all’acquirente, che lo dovrà firmare, che sia irrevocabile in relazione al conto e all’istituto di credito scelti, e che il notaio custodirà. Una volta che l’ipoteca sia consolidata, il funzionario della banca riceverà dal notaio notifica e certificato di consolidamento avvenuto ed effettuerà il versamento. Sul bonifico potrà risultare sia la data in cui l rogito è stato stipulato che una data successiva (sempre che sia precedente, pero’, alla data in cui l’ipoteca è stata consolidata).
Dopo che il mutuo è stato erogato, il cliente può disporre di vari strumenti, ovvero: può rinegoziare il mutuo con la banca; può ricorrere ad una surrogazione rivolgendosi ad un’altra banca; può sostituire il finanziamento (una volta che abbia estinto quello vecchio, può iscrivere un’altra ipoteca che preveda un piano differente di mutuo, facendo riferimento sempre alla stessa banca e allo stesso immobile, oppure cambiandoli); accollo (il nome del cliente cambia, mentre resta lo stesso il bene su cui si vuole iscrivere l’ipoteca, ovvero l’immobile; l’istituto di credito può invece cambiare anch’esso.
L’accollo consiste appunto in un atto di sostituzione, per cui non bisogna pero’ estinguere per forza la precedente ipoteca né richiederne una nuova, ma solo comunicare il cambio di nome del mutuatario, includendo quello nuovo nella nota ipotecaria. In questo modo il cliente non è gravato da tutte le spese notarili. In caso di mutuo a tasso variabile non c’è una grande differenza con le condizioni correnti, soprattutto per quanto riguarda gli interessi; l’accollo, in questo caso, potrebbe rivelarsi vantaggioso per entrambi i soggetti coinvolti. Se il mercato dovesse presentare condizioni d’interesse molto differenti rispetto a quelle del mutuo, uno dei due soggetti potrebbe scegliere di stipularne uno nuovo.