Estinzione Posticipata del Mutuo

L’estinzione posticipata del mutuo è una particolare opzione, a favore dei clienti, che permette di dilazionare ulteriormente la rata mensile.

Risulta essere in pratica una dilatazione di pagamento onerosa, con cui l’istituto di credito decide di concedere più tempo al mutuatario per il prestito, incassando così più interessi. E’ una procedura che serve molto nei casi in cui c’è un reale rischio di insolvenza a causa dell’aumento spropositato della rata, diventata insostenibile dal mutuatario. Esiste un conto accessorio in cui viene raccolta questa cifra di differenza del credito, che il mutuatario deve cominciare a rimborsare una volta che abbia estinto interamente il mutuo, su cui la banca provvederà ad applicare l’Eurirs a dieci anni e un massimo di 0,5 di spread.

Nelle banche è prassi consolidata l’applicazione degli interessi solamente al debito residuo, mentre la legge non regola specificatamente cosa debba essere fatto in questo caso; per questo spesso vengono applicati anche agli interessi passivi che sono già stati precedentemente versati, dando luogo al cosiddetto anatocismo. Non è specificato da nessuna legge nemmeno quante volte l’istituto di credito sia tenuto alla concessione di rinegoziazioni; alcuni vi ricorrono una sola volta durante tutta la durata del rapporto, evitando così il rischio che ha mandato in crisi, in America, i mutui subprime. Prolungando la rata si evita un’eventuale insolvenza da parte delle famiglie (e anche gli eventuali pignoramenti) che non possono più sostenerne il pagamento a causa dell’eccessivo aumento dei tassi.

Il mutuatario di solito non riesce ad ottenere modifiche delle condizioni specificate nel contratto e, nel periodo precedente al 2007, era tenuto anche a pagare una penale in caso volesse estinguere anticipatamente il mutuo; ma, per contro, il mutuante può decidere di ritirarsi dal contratto quando vuole e unilateralmente, in caso di inadempienza del mutuatario o del suo mancato rispetto di clausole o obbligazioni contrattuali. Nel 2007 la finanziaria ha previsto l’abolizione di ogni penale per chi volesse chiudere un mutuo con estinzione anticipata; tuttavia esistono altri tipi di penali ancora previste e in vigore, ad esempio in caso di inadempienza del mutuatario di fronte alla richiesta dell’istituto di credito di obbligazioni nuove (risoluzione del contratto, richiesta di reintegrare ogni garanzia, ecc…).

Questa facoltà è limitata a obbligazioni di tipo specifico e non è prevista in caso di circostanze generiche, come spiegato dalla clausula risolutiva espressa; può accadere ad esempio che non avvenga il reintegro delle garanzie, che il mutuatario, al di là di ogni previsione, non riesca a soddisfare le richieste dell’istituto di credito. Quando il contratto viene rescisso, la restituzione dell’intero importo a cui ammonta il debito deve avvenire rapidamente, ed eventualmente comprenderà una penale e gli interessi previsti.

Estinguere l’ipoteca è un’operazione che va effettuata al cospetto di un notaio, e costa all’incirca quanto l’iscrizione. Il Decreto Bersani impone all’istituto di credito, una volta che il debito gli sia stato ripagato completamente, di comunicarlo direttamente all’Agenzia del Territorio, la quale effettuerà la cancellazione in maniera del tutto gratuita, d’ufficio.

Come Investire in Argento

Quando si parla di metalli preziosi si pensa subito al metallo per eccellenza, l’oro.
Tanta gente ha deciso di investire sui metalli, basta pensare che in alcuni aeroporti Italiani e anche all’estero ci sono dei distributori automatici che vendono metalli preziosi come l’oro e l’argento.
Ma si sa che l’oro visto i rialzi degli ultimi anni si è dimostrato più redditizio ma per quello che riguarda l’argento non è così.
Infatti il rialzo che ha avuto l’argento in questi ultimi anni è stato minimo e chi ha deciso di investire in questo metallo (argento) non ha fatto degli ottimi affari.

L’oro è apprezzato in qualsiasi paese si vada mentre l’argento per alcune culture è un metallo da evitare poiché portatore di sventura.
Molti investitori hanno puntato su questo metallo prezioso e in poco tempo hanno visto scendere il prezzo dell’oncia.
Invece questo non è accaduto per quello che riguarda l’oro.
I dubbi che mi vengono è che l’argento è da sempre il metallo meno ricercato e a riguardo parlano le statistiche che vedono i gioielli in argento invenduti o venduti ma con meno frequenza mentre alti metalli hanno avuto il boom di vendite.
Io ho avuto delle catenine e bracciali in argento e visto che non li usavo ho deciso di portarli in gioielleria per ricavarne qualche soldino e con grande sorpresa ho visto che non valeva la pena venderli e poi il guadagno era veramente minimo.
Pertanto se ho dei soldi da investire preferisco farlo scegliendo altri metalli e non certo l’argento.
La storia insegna che l’argento ha dei ricavi leggeri e lunghissimi.
E questo non è capitato in questi ultimi anni ma è sempre stato così.
A differenza di altri metalli l’argento ha registrato in alcuni anni un calo del prezzo all’oncia mentre altri metalli bene o male hanno tenuto il loro prezzo originale.

Io alla fine il mio argento non l’ho venduto ed ho preferito tenerlo ma comunque non credo che riuscirò mai ad ottenere dei ricavi particolari.
Oggi chi decide di investire in borsa su questa categoria a parer mio sbaglia poiché non tiene conto che l’argento non è ricercato come altri metalli preziosi.
Il dubbio più grosso è che l’argento può avere un calo in quotazione come è successo un po’ di anni fa perdendoci investimenti che sono frutto del nostro lavoro.

Io non vi consiglio di investire sull’argento poiché non da certezze di guadagno.
I vantaggi nell’investire sull’argento sono sicuramente bassi ma non sono privi di guadagno del tutto.
Mentre i svantaggi a parer mio sono che l’argento a poco mercato e pertanto non frutterà mai come altri metalli preziosi e pertanto si rivela un investimento sbagliato.
Eppure questo metallo è comunque prezioso e trova applicazioni su diversi campi ed è un buon conduttore.
Però resta sempre un metallo con una crescita lenta e che difficilmente porta profitti.
Anche molte banche nei loro cavò non tiene più argento ma solo lingotti in oro e questo perché come vi dicevo prima ormai l’era dell’argento è finita anche se comunque rimane un metallo prezioso.
Concludo dicendovi che non vi consiglio di usare i vostri risparmi per investire in questo metallo come l’argento ma di indirizzarvi su altri investimenti.

Come Funziona la Rinegoziazione Mutuo

In un periodo di crisi economica come quello che negli ultimi anni sta vivendo il nostro paese,
il termine ” mutuo ” è entrato prepotentemente nel nostro vocabolario, dal momento che per
parecchi passi importanti della vita di ogni cittadino in un paese in cui il costo della vita è molto
più alto degli stipendi medi , un prestito è davvero l’unica soluzione.
E , parlando del mutuo , di prestito si tratta.

Il mutuo, infatti , è un vero e proprio contratto in cui la figura legale detta mutuatario cede in
prestito denaro oppure altri beni in cambio di una garanzia.
Il mutuatario classico , almeno nel nostro paese , è un qualsiasi istituto di credito , una banca
che concede un fido di cifre di altissimo rilievo in cambio di garanzie sulle quali rivalersi nel
caso in cui chi prende il mutuo non sia in grado , ad un certo punto , di continuare a ripagarlo.
Il mutuo più diffuso in Italia negli ultimi anni è proprio quello immobiliare , visto che in tempi di crisi
il bene primario che merita l’indebitarsi , anche se per anni , è proprio la casa.
Spesso in questi casi la garanzia è proprio la casa stessa , sulla quale viene accesa un’ipoteca che ,
a debito definitivamente estinto , il neo proprietario dell’immobile può decidere di cancellare
dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Da un punto di vista formale si tratta di un vero e proprio contratto che permette di stabilire , una
volta scelto il tipo di contratto , in quale forma ed in quali cifre restituirlo.

Ma se si creano problemi nel corso del tempo, oppure si dispone , fortunatamente , di cifre più
alte da investire nella restituzione del prestito bancario , allora si può ricorrere alla rinegoziazione ,
per modificare le regole di restituzione cui ci si vincola alla firma del contratto stesso di mutuo.
Tal volta tale meccanismo economico viene confuso con la sostituzione del mutuo , cosa completamente differente , dal momento che in questo secondo caso si tratta di richiedere un secondo mutuo
a condizioni differenti , per poter saldare il primo mutuo ed in questo modo cancellarlo definitivamente.
Per quanto riguarda la rinegoziazione , invece, ci si deve recare presso l’Istituto di Credito mutuatario e discutere le particolari richieste direttamente con la direzione della Banca che ci ha concesso il
prestito.

Il vero vantaggio di questa operazione rispetto ad una sostituzione di mutuo è che , trattandosi
dello stesso Istituto di Credito , e dello stesso contratto , ogni modifica può essere effettuata senza
il bisogno di ricorrere ad un nuovo atto notarile , con grande risparmio di tempo e di denaro.
Al contrario , la sostituzione prevede che il nuovo contratto venga stipulato con l’aiuto di un notaio , che va ovviamente pagato a parte.
Svantaggio , però , è che i due contraenti non possono cambiare , quindi la banca , anche se
se ne trova una con costi più vantaggiosi , deve rimanere quella dell’apertura del contratto.
In conclusione, può essere un’operazione vantaggiosa a seconda delle proprie esigenze.

Come Avviene l’Erogazione del Mutuo

Ci sono due maniere in cui può essere erogato il mutuo, a seconda del tempo passato dalla stipula del rogito: quella contestuale e quella differita. Nel caso di erogazione differita, l’istituto di credito si prende un periodo di tempo che non può superare, per legge, il momento in cui l’ipoteca viene consolidata.

Consolidare l’ipoteca, infatti, fa sì che l’istituto mutuante potrebbe non essere in grado di procedere con l’erogazione della somma fino al consolidamento dell’ipoteca stessa; solo in quel momento, infatti, si rende opponibile agli altri creditori e diventa una vera e reale garanzia per l’istituto di credito. Il passaggio di proprietà è reso ufficiale dall’atto di rogito; il giorno in cui questo viene stipulato, con l’apposizione della firma da parte del proprietario precedente, il proprietario diventa a tutti gli effetti l’acquirente, agli occhi della legge.
Se la banca mutuante se la sente, può scegliere di correre il rischio erogando il mutuo prima che l’ipoteca venga consolidata; in caso contrario, viene accettato dal proprietario che il bene passi all’acquirente senza ricevere l’intera somma per l’acquisto.

Nel caso fosse un’erogazione di tipo contestuale, il funzionario appartenente all’istituto di credito a cui il mutuatario fa riferimento porta al cospetto del notaio dei soldi contanti (in forma di assegno circolare) per coprire l’intero ammontare del mutuo; nel caso si trattasse invece di un’erogazione differita, chi vende può adottare qualche metodo per tutelarsi dai rischi sottoponendo un ordine di bonifico all’acquirente, che lo dovrà firmare, che sia irrevocabile in relazione al conto e all’istituto di credito scelti, e che il notaio custodirà. Una volta che l’ipoteca sia consolidata, il funzionario della banca riceverà dal notaio notifica e certificato di consolidamento avvenuto ed effettuerà il versamento. Sul bonifico potrà risultare sia la data in cui l rogito è stato stipulato che una data successiva (sempre che sia precedente, pero’, alla data in cui l’ipoteca è stata consolidata).

Dopo che il mutuo è stato erogato, il cliente può disporre di vari strumenti, ovvero: può rinegoziare il mutuo con la banca; può ricorrere ad una surrogazione rivolgendosi ad un’altra banca; può sostituire il finanziamento (una volta che abbia estinto quello vecchio, può iscrivere un’altra ipoteca che preveda un piano differente di mutuo, facendo riferimento sempre alla stessa banca e allo stesso immobile, oppure cambiandoli); accollo (il nome del cliente cambia, mentre resta lo stesso il bene su cui si vuole iscrivere l’ipoteca, ovvero l’immobile; l’istituto di credito può invece cambiare anch’esso.

L’accollo consiste appunto in un atto di sostituzione, per cui non bisogna pero’ estinguere per forza la precedente ipoteca né richiederne una nuova, ma solo comunicare il cambio di nome del mutuatario, includendo quello nuovo nella nota ipotecaria. In questo modo il cliente non è gravato da tutte le spese notarili. In caso di mutuo a tasso variabile non c’è una grande differenza con le condizioni correnti, soprattutto per quanto riguarda gli interessi; l’accollo, in questo caso, potrebbe rivelarsi vantaggioso per entrambi i soggetti coinvolti. Se il mercato dovesse presentare condizioni d’interesse molto differenti rispetto a quelle del mutuo, uno dei due soggetti potrebbe scegliere di stipularne uno nuovo.

Come Affittare una Casa

La ricerca di un appartamento in affitto può rivelarsi all’inizio piuttosto complicata. Nonostante ciò, è sempre meglio fare dei tentativi in autonomia prima di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, le cui provvigioni sono in linea di massima abbastanza onerose.

Ecco alcuni suggerimenti su come procedere
-fare un giro di perlustrazione nella zona prescelta alla ricerca di eventuali annunci collocati sui portoni degli stabili;
-visitare i siti specializzati;
-dare un’occhiata alle bacheche per gli annunci nelle facoltà universitarie e presso gli sportelli Informagiovani;
-consultare con attenzione quotidiani e riviste di settore, che pubblicano inserzioni sia di privati sia di agenzie.

Qualora la ricerca non dia i frutti sperati, è consigliabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare. Un agente farà da intermediario, mettendo in contatto i proprietari con i possibili inquilini. Inoltre, sarà suo compito assistere le parti nell’assolvimento degli obblighi di legge, ad esempio la stipulazione del contratto.

Al termine delle trattative all’intermediario spetterà un compenso, che solitamente è pari al 10-15% del totale del contratto. Poiché non esiste una legge che stabilisce l’entità della provvigione, è sempre meglio informarsi in anticipo per evitare di incorrere in richieste eccessive.
Attenzione a non firmare mai dei moduli in cui il cliente venga vincolato per un certo periodo all’agenzia (i cosiddetti incarichi), perché in questo caso non sarebbe possibile rivolgersi contemporaneamente anche ad altri intermediari. Si consiglia, quindi, di fornire solo i dati anagrafici ed eventuali preferenze relative alla zona di residenza.
Attenzione anche alle agenzie immobiliari che richiedono un pagamento anticipato per poter visionare le offerte; i contatti forniti possono in alcuni casi rivelarsi fasulli.

Tipologie dei contratti
La Legge 431/1998 stabilisce che il contratto d’affitto di immobili adibiti ad abitazioni può essere soltanto di due tipi:
-a mercato libero con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (detto anche “4+4”);
-convenzionato con durata di tre anni rinnovabili di altri due (detto anche “3+2”).

Queste due nuove tipologie sostituiscono il vecchio equo canone e i patti in deroga, anche se questi ultimi rimangono validi fino alla data di scadenza.
La differenza principale consiste nel fatto che il contratto convenzionato è il risultato di una trattativa tra le organizzazioni di proprietari e inquilini, per cui il canone proposto è solitamente inferiore (o calmierato) rispetto a quello del mercato libero.
Per legge questi contratti non possono avere durata inferiore a quanto indicato, poiché verrebbero considerati nulli.
Trascorso il primo periodo (4 anni per il primo, 3 anni per il secondo), il contratto viene rinnovato automaticamente, a meno che il padrone di casa non abbia bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione o studio professionale per sé oppure per il coniuge, i figli o i fratelli. Questa eventualità va, in ogni caso, comunicata con largo anticipo (almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto) tramite lettera raccomandata.

Nella tipologia dei contratti convenzionati o concordati rientrano anche quelli a breve termine rivolti agli studenti universitari fuori sede – contratto d’affitto per studenti – e ai lavoratori transitori – contratto d’affitto di natura transitoria. Nel primo caso la durata varia da 6 a 36 mesi e l’accordo può essere sottoscritto sia da un singolo studente sia da gruppi di studenti o ancora da aziende per il diritto allo studio. È vietato il subaffitto; se uno studente si assenta per un periodo di tempo (ad esempio le vacanze estive) e non vuole lasciare la sua stanza vuota, può presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale, ossia di subaffitto di quella parte dell’immobile ad altra persona, DOPO AVER AVUTO IL CONSENSO DAL LOCATORE. Nel secondo caso, invece, la durata varia da 1 a 18 mesi.

Una volta stipulato l’accordo, è necessario depositare due copie del contratto, firmate e munite di marca da bollo, presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta di registrazione, che va inoltrata entro e non oltre 20 giorni dalla firma, può essere effettuata dal padrone di casa o dall’inquilino, ai quali spetta il pagamento dell’imposta di registro divisa in parti uguali. Il pagamento può essere effettuato con bollettino postale, che viene fornito direttamente dall’ufficio, in banca oppure in posta.

Prima di lasciare le chiavi dell’alloggio, il padrone di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, che per legge corrisponde all’incirca a tre mensilità, che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto all’inquilino. In alcuni casi, il proprietario può richiedere anche il pagamento anticipato di due o tre mensilità.

Quando il contratto d’affitto scade, sono tre le possibili alternative
-proprietario e inquilino concordano sulla possibilità di un ulteriore rinnovo di altri 8 anni (5 anni, se il contratto è convenzionato). In questo caso, l’accordo viene rivisto dalle parti – solitamente il proprietario effettua dei ritocchi al canone mensile – e l’inquilino continua a rimanere nell’alloggio anche dopo la scadenza;
-l’inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge, che variano in base alla tipologia di contratto utilizzata. In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato di usura dell’alloggio e compilano un verbale di riconsegna immobile, simile a questo modello. Se questo non presenta danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione viene restituita per intero. Qualora, invece, si evidenzino danni causati da terzi, verrà trattenuta una parte della cauzione, pari alle spese delle riparazioni, come forma di risarcimento. L’inquilino ha, comunque, il diritto di rimanere nell’alloggio fino all’ultimo giorno previsto dal contratto;
-il proprietario non intende rinnovare il contratto all’inquilino, ma quest’ultimo non ha intenzione di lasciare libera la casa. In questo caso, il proprietario può decidere di intimargli lo sfratto (o licenza per finita locazione). La comunicazione deve avvenire tramite un atto formale con l’assistenza legale di un avvocato. I tempi di uno sfratto non sono mai immediati, perché solitamente il giudice stabilisce una proroga, al fine di posticiparne l’esecutività e dare all’inquilino il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione. Questa proroga può essere stabilita nella misura di massimo 6 mesi, dilatata a 9 e a 18 mesi per gli inquilini socialmente svantaggiati.

Per quanto riguarda i contratti d’affitto transitori per studenti e lavoratori fuori sede, è possibile scioglierli comunicando la disdetta al proprietario almeno tre mesi prima della scadenza.