La ricerca di un appartamento in affitto può rivelarsi all’inizio piuttosto complicata. Nonostante ciò, è sempre meglio fare dei tentativi in autonomia prima di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, le cui provvigioni sono in linea di massima abbastanza onerose.
Ecco alcuni suggerimenti su come procedere
-fare un giro di perlustrazione nella zona prescelta alla ricerca di eventuali annunci collocati sui portoni degli stabili;
-visitare i siti specializzati;
-dare un’occhiata alle bacheche per gli annunci nelle facoltà universitarie e presso gli sportelli Informagiovani;
-consultare con attenzione quotidiani e riviste di settore, che pubblicano inserzioni sia di privati sia di agenzie.
Qualora la ricerca non dia i frutti sperati, è consigliabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare. Un agente farà da intermediario, mettendo in contatto i proprietari con i possibili inquilini. Inoltre, sarà suo compito assistere le parti nell’assolvimento degli obblighi di legge, ad esempio la stipulazione del contratto.
Al termine delle trattative all’intermediario spetterà un compenso, che solitamente è pari al 10-15% del totale del contratto. Poiché non esiste una legge che stabilisce l’entità della provvigione, è sempre meglio informarsi in anticipo per evitare di incorrere in richieste eccessive.
Attenzione a non firmare mai dei moduli in cui il cliente venga vincolato per un certo periodo all’agenzia (i cosiddetti incarichi), perché in questo caso non sarebbe possibile rivolgersi contemporaneamente anche ad altri intermediari. Si consiglia, quindi, di fornire solo i dati anagrafici ed eventuali preferenze relative alla zona di residenza.
Attenzione anche alle agenzie immobiliari che richiedono un pagamento anticipato per poter visionare le offerte; i contatti forniti possono in alcuni casi rivelarsi fasulli.
Tipologie dei contratti
La Legge 431/1998 stabilisce che il contratto d’affitto di immobili adibiti ad abitazioni può essere soltanto di due tipi:
-a mercato libero con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (detto anche “4+4”);
-convenzionato con durata di tre anni rinnovabili di altri due (detto anche “3+2”).
Queste due nuove tipologie sostituiscono il vecchio equo canone e i patti in deroga, anche se questi ultimi rimangono validi fino alla data di scadenza.
La differenza principale consiste nel fatto che il contratto convenzionato è il risultato di una trattativa tra le organizzazioni di proprietari e inquilini, per cui il canone proposto è solitamente inferiore (o calmierato) rispetto a quello del mercato libero.
Per legge questi contratti non possono avere durata inferiore a quanto indicato, poiché verrebbero considerati nulli.
Trascorso il primo periodo (4 anni per il primo, 3 anni per il secondo), il contratto viene rinnovato automaticamente, a meno che il padrone di casa non abbia bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione o studio professionale per sé oppure per il coniuge, i figli o i fratelli. Questa eventualità va, in ogni caso, comunicata con largo anticipo (almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto) tramite lettera raccomandata.
Nella tipologia dei contratti convenzionati o concordati rientrano anche quelli a breve termine rivolti agli studenti universitari fuori sede – contratto d’affitto per studenti – e ai lavoratori transitori – contratto d’affitto di natura transitoria. Nel primo caso la durata varia da 6 a 36 mesi e l’accordo può essere sottoscritto sia da un singolo studente sia da gruppi di studenti o ancora da aziende per il diritto allo studio. È vietato il subaffitto; se uno studente si assenta per un periodo di tempo (ad esempio le vacanze estive) e non vuole lasciare la sua stanza vuota, può presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale, ossia di subaffitto di quella parte dell’immobile ad altra persona, DOPO AVER AVUTO IL CONSENSO DAL LOCATORE. Nel secondo caso, invece, la durata varia da 1 a 18 mesi.
Una volta stipulato l’accordo, è necessario depositare due copie del contratto, firmate e munite di marca da bollo, presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta di registrazione, che va inoltrata entro e non oltre 20 giorni dalla firma, può essere effettuata dal padrone di casa o dall’inquilino, ai quali spetta il pagamento dell’imposta di registro divisa in parti uguali. Il pagamento può essere effettuato con bollettino postale, che viene fornito direttamente dall’ufficio, in banca oppure in posta.
Prima di lasciare le chiavi dell’alloggio, il padrone di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, che per legge corrisponde all’incirca a tre mensilità, che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto all’inquilino. In alcuni casi, il proprietario può richiedere anche il pagamento anticipato di due o tre mensilità.
Quando il contratto d’affitto scade, sono tre le possibili alternative
-proprietario e inquilino concordano sulla possibilità di un ulteriore rinnovo di altri 8 anni (5 anni, se il contratto è convenzionato). In questo caso, l’accordo viene rivisto dalle parti – solitamente il proprietario effettua dei ritocchi al canone mensile – e l’inquilino continua a rimanere nell’alloggio anche dopo la scadenza;
-l’inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge, che variano in base alla tipologia di contratto utilizzata. In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato di usura dell’alloggio e compilano un verbale di riconsegna immobile, simile a questo modello. Se questo non presenta danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione viene restituita per intero. Qualora, invece, si evidenzino danni causati da terzi, verrà trattenuta una parte della cauzione, pari alle spese delle riparazioni, come forma di risarcimento. L’inquilino ha, comunque, il diritto di rimanere nell’alloggio fino all’ultimo giorno previsto dal contratto;
-il proprietario non intende rinnovare il contratto all’inquilino, ma quest’ultimo non ha intenzione di lasciare libera la casa. In questo caso, il proprietario può decidere di intimargli lo sfratto (o licenza per finita locazione). La comunicazione deve avvenire tramite un atto formale con l’assistenza legale di un avvocato. I tempi di uno sfratto non sono mai immediati, perché solitamente il giudice stabilisce una proroga, al fine di posticiparne l’esecutività e dare all’inquilino il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione. Questa proroga può essere stabilita nella misura di massimo 6 mesi, dilatata a 9 e a 18 mesi per gli inquilini socialmente svantaggiati.
Per quanto riguarda i contratti d’affitto transitori per studenti e lavoratori fuori sede, è possibile scioglierli comunicando la disdetta al proprietario almeno tre mesi prima della scadenza.